Metsäkiinteistöjen kauppahinnat

Metsäkiinteistöjen kauppahinnat -tilasto perustuu kaupanvahvistajien ilmoituksiin yli 2 hehtaaria yksinomaan metsätalouden maata käsittäneistä kiinteistökaupoista. Tilasto sisältää vain ns. edustavat kaupat: koko kiinteistön tai määräalan kauppa, joka ei ole sukulaisten välinen, kohde on rakentamaton, kaupassa ei ole pidätetty eläkeoikeutta eikä luovutus sisällä irtaimistoa. Tarkempia tietoja tilastosta ja sen tulkinnasta löytyy "Kauppahinnat kiinteistöarvionnin perusteena" -selosteesta.

Vuodesta 2001 alkaen metsäkiinteistöjen kauppahinnat esitetään pinta-alaluokittain jaoteltuina. Yksityiskohtaisemmat tiedot esitetään yli 10 hehtaarin metsätilakaupoista (ylin taulukko), joiden katsotaan parhaiten edustavan todellisten metsätilojen kauppoja.

Aiemmat vuodet:

[2008] [2007] [2006] [2005] [2004] [2003] [2002] [2001] [2000] [1999] [1998]

Keskihinnat ovat aritmeettisia keskiarvoja.
Mediaanihinta on keskimmäinen arvo suuruusjärjestykseen asetetuista hehtaarihinnoista.
Alakvartiilia pienempiä ja yläkvartiilia suurempia hintoja on korkeintaan neljäsosa kaikista kaupoista.

Lähde: Maanmittauslaitos

Metsäkiinteistöjen kauppahinnat pinta-alaluokittain 2009

KAUPPAHINNAT KIINTEISTÖARVIOINNIN PERUSTEENA

Taustaa

Kiinteistöarvioinnissa kauppa-arvomenetelmä on maailmanlaajuisesti yleisimmin käytetty ja arviointistandardin (IVSC) mukainen menetelmä selvittää kohteesta todennäköisesti maksettava hinta eli käypä hinta. Arvioitavaa kohdetta voidaan osto- tai myyntipäätöstä tehtäessä verrata kaupoissa muodostuneeseen hintatasoon eli mitä vastaavista kohteista on aiemmin maksettu. Vertailukohteiksi kelpaavia kauppoja kutsutaan edustaviksi kiinteistökaupoiksi ja arviointi päätyy markkina-arvoon. Suomessa yleisesti käytetty metsänarvonlaskenta ja sen sovellukset summa-arvomenetelmänä päätyvät yliarvioihin.

Edustavissa kiinteistökaupoissa kaupanteon olosuhteiden tulee olla vapaat hinnanmuodostukselle myyjän ja ostajan tavoitellessa itselleen mahdollisimman edullista lopputulosta. Esimerkiksi sukulaisten väliset luovutukset luetaan epäedustaviksi.

Kauppahintarekisteri

Maanmittauslaitos aloitti lakiin perustuen kiinteistökauppojen keruun 1980-luvun alussa. Kauppahintarekisteri on avoin ja julkinen tietokanta, josta kuka tahansa voi tilata maksua vastaan otteita yksittäisistä kiinteistöluovutuksista ja niiden ehdoista. Otteesta käy ilmi kauppahinnan lisäksi muun muassa kohteen pinta-ala ja sen maankäyttöluokat, rakennukset, luovuttajan ja luovutuksen saajan nimet ja kohteen sijaintitunnukset. Tiedot luovutuksista saadaan kaupanvahvistajien ilmoituksista.

Maanmittauslaitos on vuodesta 1982 lähtien julkaissut kauppahintarekisteriin perustuvaa kauppahintatilastoa, josta käyvät ilmi myös metsäkiinteistöistä maksetut kauppahinnat alueittain. Vuoteen 1996 asti hintatilasto laadittiin entisen läänijaon mukaan ja sen jälkeen alueyksikkönä on käytetty maakuntajakoa. Metsätilastollisessa vuosikirjassa ja Metinfo Tilasto- ja Metsänomistajapalveluissa on julkaistu tiedot vuodesta 1998 alkaen metsäkeskusten aluejaolla. Vuodesta 2001 alkaen tilakaupat on kauppahintatilastossa luokiteltu pinta-alaluokkiin 2–<5 hehtaaria, 5–<10 hehtaaria ja yli 10 hehtaaria (puolivuosittain julkaistaan kuitenkin vain kaikki kaupat ja yli 10 hehtaarin kaupat). Yksityiskohtaisimmat tiedot esitetään yli 10 hehtaarin metsätilakaupoista, joiden katsotaan parhaiten edustavan metsätalouteen hankittavia kiinteistöjä.

Tilastotiedot kuvaavat yksinomaan metsätalouden maata (metsä-, kitu- ja joutomaa) käsittäneitä kiinteistöt, joilla ei ole rakennuksia. Tiedot koskevat kokonaisten kiinteistöjen ja määräalojen luovutuksia. Etelä-Suomessa kitu- ja joutomaiden osuudet metsätalouden maan pinta-alasta ovat vähäisiä, mutta kolmen pohjoisimman metsäkeskuksen alueella tilojen pinta-aloihin voi sisältyä suuriakin kitu- ja joutomaiden osuuksia, mikä alentaa tilakohtaisia puuston keskitilavuuksia ja hehtaarihintoja.

Tilaston käyttö

Tietoa metsätilan käyvästä hinnasta tarvitaan myynti- ja ostopäätöstä valmisteltaessa, luoton vakuutta arvioitaessa, verotuksessa yksityisomistuksen vaihtuessa, lahjoituksissa, sukulaisluovutuksissa, sukupolvenvaihdoksissa, maan vaihdoissa, tilojen jaoissa ja yhdistämisissä ja yhteisomistuksia purettaessa. Arviointi osakkaan lukuun on tarpeen hänen halutessaan luopua omistusoikeudestaan. Lunastustoimituksissa korvausten arviointi perustuu useimmissa tapauksissa niin ikään käypiin hintoihin.

Kauppahintatilastosta käy ilmi, mitä metsätiloista on keskimäärin maksettu, kuinka paljon kullakin alueella on tehty kauppoja ja mikä ollut kohteiden keskipinta-ala. Hintatasoa kuvataan sekä kauppojen hehtaarihintojen keskiarvolla että niiden jakauman tunnusluvuilla.

Mediaanihinta lasketaan siten, että ensin kaikki kaupat asetetaan hehtaarihintojen mukaiseen suuruusjärjestykseen ja sitten näistä keskimmäisen hehtaarihinta vastaa mediaanihintaa. Alakvartiili (Q1) on hinta, jota alemmalla hinnalla on tehty 25 prosenttia kaupoista. Vastaavasti yläkvartiilia (Q3) kalliimmalla hinnalla on myös tehty 25 prosenttia kaupoista. Puolet kaikista kaupoista jää näiden kahden kvartaalin hintojen väliin.

Tuloksia kauppahintatutkimuksesta

Kaupan kohteiden metsävaroista ei ole saatavissa metsävaratietoja. Niiden keruu olisi liian työlästä ja käytännössä mahdotonta tilastointia varten. Näitä tietoja on kuitenkin kerätty kauppahintatutkimuksissa, joita ovat tehneet Maanmittauslaitos ja Metsäntutkimuslaitos yhteistyössä (taulukko 1).

Taulukko 1. Hintatutkimuksen aineiston kauppojen keskimääräiset metsävaratunnukset ja hinnat metsäkeskuksittain (yli 10 ha tilat).

Puuston tilavuus on jaettu kiinteistön pinta-alaa kohden, ja siihen sisältyvät metsä-, kitu- ja joutomaa. Boniteetti kuvaa metsän kasvatuksella hyvän metsänhoidon mukaisesti odotettavaa tilakohtaista kasvua (m³/ha/v). Tilan puuston keskitilavuus on tärkeä hintatekijä ja mitä suurempi se on, sitä enemmän kohteista on maksettu. Hehtaarihinnan ja puuston tilavuuden välinen riippuvuus eli keskinäinen korreloituminen on vahvaa. Taulukkoon on laskettu niin ikään tunnus siitä, paljonko kiinteistökaupassa on maksettu yhdestä puukuutiosta (€/m³).

Omistajat myyvät tiloja, joilla on puustoa keskimäärin vähemmän kuin muilla saman alueen metsätiloilla. Tarjonnan rakenne, toisin sanoen tilan puuston keskitilavuus (m³/ha), näyttää pysyneen samankaltaisena 1980-luvulta lähtien. Uusimmassa (2006–07) aineistossa, keskitilavuus oli maamme eteläosassa 55–75 prosenttia yksityismetsien keskimääräisesti tilavuudesta. Maan pohjoispuoliskon kaupoissa puustoa oli vastaavasti 75–95 prosenttia keskitilavuudesta.

Hintatutkimuksissa todettu yksi säännönmukaisuus on siinä, millaisia tiloja myydään markkinoilla. Toinen tekijä on se, että tilakaupan yhteydessä maksettava yksikköhinta (€/m³) puustosta näyttää pysyvän likimain samalla tasolla taimikkovaltaisia kohteita lukuun ottamatta. Kauppojen hintajakaumien (€/ha) ja hintatutkimuksen tuloksista (€/m³) saadaan välillisesti arvio kohteen puuston keskitilavuudesta (m³/ha). Esimerkiksi Kaakkois-Suomessa Q1:n mukainen hinta oli vuosien 2006–07 keskiarvona (2022 €/ha) ja kuution hinta oli hintatutkimuksen mukaan 31,3 €/m³ (taulukko 1). Jaettaessa alakvartiili (Q1) kuution hinnalla, päädytään tilavuusarvioon 65 m³/ha.

Kun taulukon 2 ala- ja yläkvartaalit sekä mediaanihinnat jaetaan hintatutkimuksen puukuution hinnoilla (€/m³), saadaan arvio tilan puuston keskitilavuudelle (m³/ha). Samoin on laskettu arviot puuston keskitilavuuksiksi tiloille, kun niiden hintataso vastaa mediaania ja yläkvartiilia (taulukko 2).

Taulukko 2. Arvio puuston keskitilavuudesta tiloille metsäkeskuksittain, kun metsätilakauppa tehdään alakvartaalin, mediaanin tai yläkvartaalin mukaiseen hehtaarihintaan.

Arvio koskee yli 10 hehtaarin kauppoja. Hintatiedot perustuvat Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteriin vuosilta .

Tilaston luotettavuus

Hintatutkimusten perusteella tiedetään, että suurin osa kaupoista tehdään taimikkovaltaisista tiloista, joiden hehtaarihinnat jäävät keskiarvoa pienemmiksi. Kauppoja tehdään melko harvoin runsaspuustoisista kohteista. Keskiarvohinnan ja mediaanin välinen ero aiheutuu hintajakauman vinoudesta. Mitä suurempi ero on hehtaarihintaa kuvaavien keskilukujen välillä, sitä vinompi on hehtaarihintojen jakauma. Hehtaarihintojen ja puuston tilavuudesta maksettujen hintojen suhteista saatu arvio kohteiden puustosta parantaa merkittävästi arvioiden luotettavuutta ja laajentaa niiden käyttöä omaisuusarvioinneissa.

Jos kyseessä on taimikkovaltainen tila, jonka puuston keskitilavuus jää alle 40 m³/ha, kohteen markkina-arvo perustuu odotusarvoihin. Jaettaessa kauppahinta alhaisella tilavuusarviolla, puukuution arvo nousee suureksi (60–80 €/m³). Taimikkovaltaisten tilojen arvioinnissa edellä kuvatulla tavalla saadaan epäluotettavia tuloksia. Toisaalta tällaisten kohteiden tila-arvioiden ylärajana voi perustellusti pitää Q1 mukaista hintatasoa.

Kun on tarve arvioida metsätila, jolla puuston keskitilavuus nousee poikkeuksellisen suureksi (yli 160 m³/ha), puustoon perustuvaa hinta-arviota voisi pitää aliarviona. Näin ei kuitenkaan ollut aineistosta (2006–07) laskettujen tunnusten mukaan. Tällaisia kohteita tulee myyntiin poikkeuksellisesti. Etelä Suomen kaupoista niitä oli seitsemän prosenttia. Näiden tilojen hintaan ilmeisesti vaikuttavat myös odotettavat suurehkot uudistamiskustannukset, metsätuloista maksettavat verot ja mahdolliset markkinariskit.

Kun kohteen tilavuusarvio on tiedossa, arvioinnissa voidaan käyttää hyväksi hintajakauman tietoja ja interpolointia tilavuuksien suhteen (€/m³). Huomattakoon, että Ruotsissa metsätilojen hintoja tilastoidaan ja seurataan ensi sijassa sen perusteella, mitä on maksettu tilan puustosta (Kr/m³ sk).

Taulukon 2 lukuja ja hintojen vuotuisia muutoksia voi tarkastella ja verrata vuoden 2009 alkupuoliskon hintatietoihin. Kaupat vähenivät edellisen vuoden vastaavasta ajanjaksosta neljänneksellä, mutta hintataso laski vain 4 prosenttia. Vuosien 2006–07 hintatasoon verrattuna (taulukko 2) hinnat vahvistuivat 7 prosentilla. Vuosina 2006–07 puukuutiosta maksettiin koko maassa keskimäärin kauppahintatutkimuksen aineiston mukaan 25,4 €/m³ ja vuoden 2009 alkupuoliskolla 28 €/m³. Metsätilojen hintojen kehitys voi tuntua yllättävältä kun ottaa huomioon metsäklusterin ongelmat; lopputuotteiden kysynnän heikentymisen ja kantohintatason laskun. Toisaalta hintojen vakautta tukevia tekijöitä ovat luottamus metsään sijoituksena, tarjonnan supistuminen, krooninen ylikysyntä varsinkin maamme eteläosassa, ajankohdan luottokorkojen edullisuus ja veromuutokset. Kun tiloja ostaneilla on yleensä aiempaa metsäomaisuutta, lisämetsän kauppahinta laajentaa sijoittajan metsävähennyksen veropohjaa.

Aineisto kerättiin 2006–07 metsätilakaupoista

Maanmittauslaitos rahoitti hintatutkimuksen aineiston (2006–2007) keruun ja maastotyöt ja peruslaskennat tehtiin Metlassa. Edustavat kaupat poimittiin kauppahintarekisteristä otantana niin, että kunkin metsäkeskuksen alueelta tutkittiin 20 yli 10 hehtaarin ja 5 alle 10 hehtaarin kauppaa. Tilojen metsävaratunnukset kerättiin metsäsuunnittelun menetelmin maastosta, osin metsäkeskusten tietokannoista ja metsätiloja välittäviltä yrityksiltä (Metsätilat). Aineistoon ei hyväksytty kiinteistöjä, joihin kuului muita omaisuuslajeja kuin metsätalouden maata eikä sellaisia kohteita, joissa tila rajoittui rantaan.

Lisätietoja kiinteistöjen kauppahinnoista: Simo Hannelius

Kirjallisuutta:

Airaksinen, M. 1998. Metsän hinta Suomessa.
Maanmittauslaitoksen julkaisuja 61. Helsinki. 35 s.

Airaksinen, M. 2008. Summa-arvomenetelmä metsän markkina-arvon määrittämisessä.
Maanmittauslaitoksen julkaisuja 108. Helsinki. 128 s.

Hannelius, S. 2000. Kiinteistöarviointimenetelmät ja niiden soveltaminen metsäomaisuuden arviointiin.
Metsäntutkimuslaitoksen tiedonantoja 762. 101 s.

Hannelius, S. 2000. Metsähallituksen tilakaupat 1998.
Metsähallituksen metsätalouden julkaisuja 34. 57 s.

Hannelius, S. & Airaksinen, M. 2005. Kauppahintatilastot metsätilojen kiinteistöarvioinnin ja markkina-analyysin tukena.
Maanmittaustieteiden aikakauskirja n:o 1-2, s. 42-88.

Hyytiäinen, K., Hannelius, S. & Salminen, O. 2007. Yksityismetsien arvo tuottoarvolaskelmien ja markkina-arvojen mukaan.
Maanmittaus 82:2. S. 28–44.

Tuuri, A. & Hannelius, S. 2007. Metsähallituksen metsätilakaupat luonnonsuojelua ja metsätaloutta varten 2004 ja 2005.
Metlan työraportteja 55. Sähköinen julkaisu.

Viitanen, K. (toim.)2007. Kansainväliset arviointistandardit 2005.
Osa II. Kansainväliset arviointiohjeet. 296 s.

Teksti: Simo Hannelius / 15.10.2009